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廈門樓市重磅消息!明年起二手房交易稅費重大調整!
  來源:廈門房地產聯合網  發布時間:2021-12-4 

 

  重!磅!消!息!

  廈門樓市再次扔出一枚

  重!磅!炸!彈!

  近日

  國家稅務總局廈門市稅務局

  發布關於調整更新

  存量房交易計稅價的通告

  一石激起千層浪

  處於平靜階段的廈門二手房市場,又將迎來新的政策。就在近日,廈門國家稅務總局廈門市稅務局網站發布通告:

  為加強我市存量房交易稅收征管,進一步做好房地產市場調控工作,根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則和相關稅收法律法規的規定,經廈門市人民政府批準,決定自2022年1月1日起,調整更新存量房交易計稅價。本次調整更新後的存量房交易計稅價不含增值稅。

  本通告自2022年1月1日起執行,具體時間以廈門市不動產登記中心收件時間為準。

  特此通告。

  國家稅務總局廈門市稅務局

  2021年11月2日

  首先,很多人或許不明白,何為存量房交易計稅價格。

  存量房交易計稅價格是指對納稅人的存量房交易價格的真實性和合理性進行評估後,進行交易的價格。首先由稅務部門運用房地產估價方法,計算出存量房申報價格評估值,然後與納稅人申報的交易價格進行比較;

  2012年7月1日起,廈門全麵推行新的二手房交易稅費計征辦法,按評估價征收,而不再是按照以往的做法,按政府的最低指導價征收。

  其次,為何要調整計稅價。

  隨著時間的推移,廈門的房價已經不同往日,現有計稅評估價與房地產市價不匹配,所以需要調整。

  就在2017年,市地稅局首次全麵調整更新存量房交易計稅評估價,因此引發廣泛關注。

  最後,如何理解存量房交易計稅評估價不含增值稅?

  通知中指出,“本次調整更新後的存量房交易計稅評估價不含增值稅。”很多疑惑,是以前計稅評估價有包括增值稅嗎?

  2016年5月起,國家在全國範圍內全麵推開營改增試點,原房地產業營業稅納稅人也被納入試點範圍,由繳納營業稅改為繳納增值稅。

  根據現有增值稅規定,營改增後納稅人轉讓不動產取得的收入不含增值稅。

  因此,為適應政策變化和維護納稅人合法權益,才特別指出此次調整更新後的存量房交易計稅評估價仍然是不含增值稅。

  相信大家最關心的還是

  此次計稅評估價如何調整

  雖然通告上僅僅提及

  調整更新存量房交易計稅評估價

  未明確通知上調

  但是從目前市場行情來看

  大概率會是上調趨勢

  從通知中可以得知

  明年起

  廈門二手房樓市又將迎來巨變

  先劃重點:

  廈門購房陰陽合同要被進一步封殺

  廈門二手房交易、更名過戶成本將有變化

  買房的稅費也要變了

  那麽,稅費上調

  廈門樓市將有什麽變化

  ↓↓↓

  購房“陰陽合同”將被進一步封殺!

  存量房即二手房,二手房過戶程序繁瑣,在購房人申請銀行貸款時,還存在市場價和個稅指導價之分,個稅指導價通常為市場價的八五折左右,二手房過戶繳納的稅費,以個稅指導價為標準。

  簡單來說,以一套100平方米的房子為例:

  2011年,這套房子為單價為1.5萬/㎡,市場價為150萬元,當時的個稅指導價大概在110萬元左右,購房人可按照110萬元繳稅。

  2021年,這套房子的價格已漲到了350萬元,個稅指導價大概為290萬元,實際也上漲了160%左右。

  時隔多年,廈門房價今非昔比,調整更新存量房交易計稅評估價,有利於市場製定一個統一的標準,進一步杜絕二手房過戶過程中的“陰陽合同”,防止買賣雙方逃稅。

  上調的話

  廈門二手房購房成本要上漲!

  稅費上調,對廈門存量房行業來說,影響挺大。

  調整更新存量房交易計稅評估價後,全款購房和更名過戶兩項業務所要交的稅費也上漲了,水漲船高之下,廈門二手房交易的稅費成本將全麵上升。

  因為,按揭購買二手房就要根據評估價來交稅,一套島外300來萬的二手房交易過戶要多交十幾萬的稅費,島內則更是高達幾十萬。

  然而,如果是全款購房的話,要根據指導價來納稅,那麽評估價與指導價之間差了多少呢?

  在打個比方:例如一套房子現在的指導價是1.8-2萬/㎡左右,評估價是4-5萬/㎡,實際成交價在7-10萬/㎡。若這套房子的單價在8萬/㎡左右,100㎡的房子,按照指導價僅用交納18-20萬左右,若按照現有的評估則要交納將近80萬的稅費。

  指導價和評估價之間差了大幾萬,稅費差了大幾十萬。

  2022年起二手房收費調整後

  將會對廈門樓市產生三個重要影響

  首先,能夠堵住避稅的漏洞,極大地提高二手房交易成本。二手稅費將大增,等同於大大提高了首付比例,這對於已經被調控過的二手房市場而言,無疑是“雪上加霜”。

  其次,二手房的流通性也將減弱,價格有望進一步鬆動。買方需要付出更多的購房成本。疊加目前房產稅、調控的影響,無異於又投下一枚“深水彈”。

  再者,這從側麵再次佐證了樓市調控不會放鬆。在“房住不炒”的大基調下,政策不斷打補丁,抑製過熱的市場。

 
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